ESCRITURA E REGISTRO

A ESCRITURA DE IMÓVEL

A escritura de imóvel é um documento jurídico registrado em cartório ou tabelionato por um oficial conhecido como tabelião. Tal instrumento atesta a vontade de ambas as partes, comprador e vendedor, colocando no papel todas as condições de compra e venda de uma propriedade. Entre essas informações estão:

• o objeto do registro — nesse caso, o imóvel que está sendo negociado;

• os envolvidos — identificação de comprador e vendedor;

• preço proposto — os valores envolvidos na transação;

• entrega de chaves — quando será realizada a passagem do imóvel.

Esse documento tem duas funções muito importantes. A primeira é a efetivação da vontade das partes de realizar o negócio, gerando, assim, um título de registro de imóvel. A segunda função da escritura é a formalização de todas as condições estabelecidas anteriormente de maneira informal.

Após a lavratura desse documento, elas se tornam obrigatórias e seu descumprimento é penalizado. No caso de obrigações legais relacionadas ao imóvel, a partir da venda, o comprador assume todas as responsabilidades, como o cuidado com a propriedade e o pagamento de impostos.

Para a sua assinatura, é preciso a presença das partes interessadas — comprador e vendedor —, do oficial do tabelionato, tabelião, e também das suas testemunhas.

Processo de escrituração

A escritura deve ser lavrada sempre que uma venda de imóvel for realizada. Como algumas propriedades são antigas, é possível que o documento tenha se perdido, sendo necessário lavrar um novo.

Nesse caso, o proprietário pode solicitar um novo documento no Cartório de Registro de Imóveis. Para isso, ele precisa apresentar a matrícula do imóvel e alguns documentos que comprovem a situação regular da propriedade:

• terreno urbano — cinco últimos IPTUs pagos, Certidão Negativa de Débitos da prefeitura e Certidão de Matrícula do Imóvel;

• terreno rural — cinco últimos ITRs pagos, Certidão de Matrícula do Imóvel e Certidão do Imóvel Rural.

No caso de pessoas físicas, também é preciso apresentar alguns documentos como RG, CPF e certidão de casamento ou divórcio, de acordo com a situação.

Para pessoas jurídicas, o contrato social e o CNPJ também são necessários, além de algumas declarações negativas de débitos, ou seja, tudo que comprove vínculo e quitações.

 

Periodicidade do pagamento da escritura

A escritura de imóvel não vence. Portanto, não é preciso renová-la. Se houver outro negócio de compra e venda, um novo documento deverá ser lavrado.

O ITBI é pago apenas na transferência e, após o processo, o imposto relativo ao imóvel, que deve ser pago anualmente, é o IPTU — Imposto Predial e Territorial Urbano.

 

Importância do estado civil

A propriedade comum entre casais em regime de casamento com comunhão universal de bens terá todos os documentos, incluindo a escritura e o contrato de compra e venda, assinados por ambos.

Há muitas dúvidas sobre essa questão e vale observar criteriosamente para evitar transtornos, como a venda por uma das partes sem que o outro saiba — nesse caso a transação não será válida.

Se o proprietário alegar um estado civil diferente de quando o registro do imóvel foi lavrado, deverá apresentar uma anotação na matrícula do imóvel. Ela é efetivada, depois que o proprietário abrir requerimento no Ofício de Registro de Imóveis em que o imóvel estiver registrado, para os devidos trâmites.

O requerimento só terá validade com assinatura reconhecida em cartório para solicitação da averbação do divórcio — apresentando a certidão de casamento com a averbação citada.

Outra situação que interfere no estado civil é se houver partilha de bens executada judicialmente. Nesses casos, o proprietário vendedor deve apresentar a carta de sentença expedida pelo Juiz da Vara da Família.

Caso o divórcio ocorra sem maiores formalidades, entre casais sem filhos, por exemplo, será obrigatória a apresentação da Escritura Pública de Divórcio no Registro de Imóveis, posteriormente lavrada por um Tabelionato de Notas.

 

Transferência de imóveis

A transferência definitiva do imóvel será reconhecida somente depois que a escritura for lavrada. A Lei de Registro Públicos é clara quando exige que todas as alterações no registro dos bens sejam informadas na matricula do imóvel.
 

Cuidados necessários com a escritura

São muitos os detalhes na compra e venda de propriedades. Parece algo simples, como vender um imóvel e receber o dinheiro, ou comprar um bem e pagar por isso.

Seria mesmo, relativamente simples, se não houvesse questões envolvendo pendências fiscais no imóvel, separação de casais e partilha de bens, além do risco de má conduta de uma das partes.
 

Veja alguns dos cuidados essenciais durante o processo de escritura!
 

Verificar se toda a documentação está em ordem

Como dissemos, para elaborar a escritura de um imóvel, é preciso apresentar diversos documentos, além daqueles referentes ao bem. Não se esqueça de conferir cada certidão obrigatória, pois qualquer pendência pode desacelerar um processo e acarretar prejuízos aos envolvidos.

Há prazos e exigências que não devem ser burlados para garantir a idoneidade da negociação. Verifique se as principais certidões estão em dia:

• certidão matrícula do imóvel atualizada (30 dias);

• certidões negativas de débitos tributários de caráter municipal, estadual e federal;

• certidões dos Cartórios Distribuidores Cíveis e Criminais da Justiça Estadual, Federal e do Trabalho;

• certidão negativa dos Tabeliães de Protesto;

• Certidão Negativa de Débitos Condominiais.
   

Fazer as quitações necessárias

Há um imposto que deve ser pago à administração municipal, o ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. A legislação sobre esse imposto é municipal, por isso, o ideal é verificar na prefeitura da cidade sobre as particularidades.

Atenção! O STJ — Superior Tribunal de Justiça — determinou que o cálculo desse imposto tenha base no valor do bem negociado. A medida foi para evitar que as prefeituras sejam beneficiadas indevidamente com a cobrança irregular do imposto.
 

Pesquisar sobre o proprietário

Infelizmente, as notícias de fraudes e má-fé são recorrentes quando o assunto é negociação de bens e valores. É fundamental saber os motivos reais que levaram o proprietário a se desfazer de um imóvel.

Pesquisar sobre quem vende é evitar transtornos e o risco de perder dinheiro. Queira saber, por exemplo, se há algum processo judicial em andamento contra o proprietário do imóvel.

Em caso afirmativo, dependendo do tipo de processo, qualquer movimentação de compra e venda estará suspensa até que saia a sentença. Caso você tenha iniciado a negociação, será a hora de recuar em tempo hábil.

Como saber se o proprietário se encontra com pendências judiciais? Consulte o CPF em todos os órgãos do Estado, da Receita Federal ou, até mesmo, nos órgãos de proteção de crédito.

A condição do imóvel deve interessar a você, mas antes de tudo, é primordial saber sobre a conduta do proprietário e ter a certeza de que os problemas serão apenas nos processos burocráticos. Pense sempre em negócios e, mesmo diante de um vendedor acima de qualquer suspeita, consulte as fontes que podem mostrar se há algo errado na necessidade da venda.
 

O motivo de contar com uma imobiliária

Como você pôde observar ao longo deste post, há inúmeros detalhes envolvidos na documentação de compra e venda de imóveis. Isso demanda um conhecimento aprofundado da legislação e suas exigências.

Deixar passar qualquer detalhe pode prejudicar o seu negócio e fazer com que você sofra buscando soluções para problemas que poderiam facilmente ter sido evitados.

Por isso, é fundamental contar com uma imobiliária de confiança no processo de compra e venda de imóveis. Desse modo, profissionais com know how de mercado mostrarão as melhores direções, facilitando todo o tipo de transação.

Esperamos que este post tenha ajudado você a entender um pouco mais sobre a escritura de imóvel e a sua importância na hora de comprar ou vender uma propriedade.

REGISTRO DE IMÓVEIS – DEFINIÇÃO E FINALIDADE

Através dos tempos, a propriedade imobiliária consolidou-se como a base econômica de quase todos os povos, situação que perdura, em menor escala, até os dias atuais.

Diante da importância desse direito, surgiu a necessidade, para melhor resguardá-lo, bem como a todos os demais dele derivados, do surgimento de um instituto jurídico próprio, subordinado a leis específicas, sob o controle do Estado e imparcial em relação aos interesses dos contratantes.

Daí o nascimento do registro imobiliário, cujos primeiros contornos, no nosso país, decorreram de leis de meados do século XIX, ou seja, ainda na época do Império.

O Registro de Imóveis, destarte, pode ser definido como "serventia da Justiça encarregada de trasladar para os seus livros os atos jurídicos relativos aos bens imóveis, dando publicidade a estes que então se presumem autênticos, seguros e eficazes contra todos" (Aguiar Alvim, Direito Imobiliário Brasileiro, RT, 2ª ed., p.66).

Em outros termos, o Registro de Imóveis nada mais é do que um instituto jurídico que tem como principal atribuição o assentamento de títulos de atos jurídicos que tenham por objeto direitos reais sobre imóveis, conferindo-lhes oponibilidade a terceiros, pela publicidade, além de segurança, eficácia e autenticidade das relações jurídicas concretizadas, assegurando-lhes presunção da prova da propriedade.
 

Além dessa função primordial, o registro imobiliário atua, ainda, como verdadeiro órgão acessório na fiscalização do recolhimento dos tributos, das três esferas de governo, incidentes sobre a propriedade e os direitos a ela correlatos.

Mais: encarregado de recepcionar e analisar os pedidos de parcelamento do solo (loteamentos e desmembramentos) e incorporações imobiliárias (edifícios e casas em condomínio), o registro de imóveis zela pela obediência às normas de direito do consumidor, urbanísticas e ambientais, contribuindo, de maneira importante, na defesa dos interesses e na melhoria da qualidade de vida de grande parte da população.

Mas a sua principal finalidade, é mesmo, aquela relacionada à aquisição e garantia da propriedade.

Isto porque o Novo Código Civil, em vigor desde janeiro de 2003, do mesmo modo que o anterior (de 1916), determina que a transferência da propriedade de imóvel, "inter vivos", somente ocorre com o registro do título translativo no Registro de Imóveis (art.1.245). Assim, enquanto não se registrar o título de transmissão (escritura, contrato, etc), o alienante (vendedor) continua a ser havido como dono do imóvel (§ 1º).

Tal sistemática foi adotada pela maioria dos países e vislumbra-se, destarte, a existência de um sistema complexo de transmissão da propriedade imóvel por ato de vontade: há que se formalizar o acordo por instrumento escrito e levá-lo para registro. Em outras palavras, o comprador que receber a escritura ou o contrato particular e não apresentá-lo para registro, NÃO se tornará proprietário do imóvel. Se, p.ex., por engano ou má-fé, o vendedor transmitir a mesma casa para duas pessoas, em separado, adquirirá a propriedade aquela que trouxer o título para registro primeiro, pouco importando as datas lançadas nas escrituras ou nos contratos.

A pessoa prejudicada somente poderá ingressar na Justiça para pleitear uma indenização, mas muito dificilmente conseguirá reaver o bem.

Além dessa hipótese, se for decretada a falência do vendedor, o juiz ordenará o arresto e bloqueio de todos os imóveis que estiverem em nome do falido no Cartório de Imóveis. Aqueles que, nessa situação, ainda não tiverem levado o seu título para registro, terão grandes dificuldades para obter a liberação do imóvel adquirido, até porque os credores trabalhistas gozam de ampla preferência para o recebimento de seus créditos. O mais provável é que o imóvel seja levado a leilão.

Infelizmente, isso ocorre com mais freqüência do que se imagina e famílias inteiras se vêem desabrigadas de uma hora para outra, mesmo após o integral pagamento do preço do imóvel.

Em tratando-se de transmissão decorrente do falecimento do proprietário ("causa mortis"), os direitos passam a pertencer, imediatamente, aos seus sucessores (princípio da "saisine"). Entretanto, perante o Registro Imobiliário, o imóvel continuará em nome do falecido, o que impedirá a sua formal venda ou mesmo que sirva de garantias para financiamentos (hipoteca, alienação fiduciária) até a sua regularização. E isso se faz, mais uma vez, com o registro do título (formal de partilha, auto de adjudicação) no Cartório de Imóveis.
 

O registro traz segurança jurídica ao proprietário, porquanto, pelo princípio da publicidade, a lei presume que todos sabem quem é o dono do imóvel, sua localização, dimensões, eventuais existências de ônus (usufruto, uso, locação, hipoteca, caução, servidões, etc) etc. Isso poderá ser decisivo, por exemplo, quando houver discordância com um vizinho a respeito dos limites de cada imóvel. Quando ele for vendido, o novo instrumento passará por rigorosa análise por profissionais especializados e imparciais, o que reduz a patamares mínimos a possibilidade de fraude. Caso esta ocorra e fique evidenciado o erro dos servidores do Cartório de Imóveis, a pessoa prejudicada será indenizada pelo próprio Cartório, conforme determina a lei.

Desse modo, ao se pagar pelo registro, o efeito prático seria como se pagasse por um seguro da propriedade imobiliária, com duas grandes vantagens frente aos contratos de seguro que estamos acostumados a fazer: no registro imobiliário, paga-se uma vez só e o registro não tem prazo de validade (somente será feito outro pagamento quando da realização de novo ato de registro).

Assim, o registro da compra de um imóvel por R$ 30.000,00, custava, em 2005, R$ 500,60 (vale lembrar que a taxa é tabelada pelo governo estadual). Se o comprador vendê-lo, por ex., depois de 20 anos, terá pago o equivalente, por ano, a apenas R$ 25,03. Muito pouco em face da segurança e tranqüilidade que o registro fornece (o novo registro será pago pelo novo adquirente).
 

Em alguns países, como, p.ex., a França, a mera assinatura da escritura é suficiente para a transmissão do imóvel, ou seja, independe do registro. Entretanto, justamente porque esse sistema traz maior insegurança e possibilidades de ações judiciais, a lei francesa obriga que os contratantes façam, também, um contrato de seguro, de alto valor. No final, o valor total para a formalização do negócio supera aquele praticado nos países onde existe o Cartório de Imóveis. Também por não ter o seu sistema registrário a mesma importância do brasileiro, do alemão e de tantos outros, nos Estados Unidos exige-se que o contrato seja elaborado por advogados especializados, cujos honorários são altíssimos, também tornando a aquisição mais cara que no Brasil.

Por tudo isso, não vale a pena arriscar o seu patrimônio, sua tranqüilidade e a de sua família. A falta do registro poderá acarretar a perda do seu imóvel, ou, no mínimo, sérios aborrecimentos e elevados gastos com advogados, custas judiciais, perícias, etc., por anos, na Justiça. Gastos estes, com certeza, superiores ao da taxa de registro no cartório competente.
 

Caso tenha dúvida entre em contato conosco

MARCEL ZERBINI
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